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Le nouveau visage de l’Immobilier
Sombre Clair

Le nouveau visage de l’Immobilier

Nouveaux comportements, pluralité d’acteurs, règles qui évoluent, essor du digital : fortement influencé par la crise sanitaire, le marché de l’immobilier se transforme.

L’immobilier est un secteur en perpétuel mouvement. Et sa trajectoire a pris des directions attendues et moins attendues, influencée par la crise sanitaire et les différentes périodes de confinement. L’incertitude financière, professionnelle, a eu des conséquences, mais c’est l’activité réduite, ou l’absence d’activité qui a semble-t-il eu un réel impact. Bloqués à la maison avec, pour certains, beaucoup de temps disponible, le regard porté sur notre logement s’est modifié. 

Selon une étude OpinionWay pour Artémis Courtage, 92 % des sondés jugent « essentiel ou important » d’être propriétaire de son logement.

Du temps pour repenser son mode de vie

Ces quelques mois passés au sein de notre foyer ont, apparemment, tout changé. Notre maison n’abritait plus seulement les préparatifs à la hâte du matin ou les soirées de fatigue après le boulot : tout notre temps se passait entre nos murs. Nous avons alors eu tout le loisir de profiter de nos intérieurs, mais aussi de poser un autre regard sur notre quotidien. De nouveaux besoins ont alors émergé. Des espaces de travail pour petits et grands, la possibilité de pratiquer son activité sportive préférée en intérieur, mais surtout, l’importance de disposer d’un extérieur, quelle que soit sa dimension. 

Ce temps de pause fut également propice aux questionnements sur notre mode de vie. Un quotidien citadin me convient-il toujours ? Ce changement de vie dont je parle depuis des années va-t-il enfin aboutir ? Ai-je vraiment envie de quitter mon appartement pour une maison en pleine campagne ? Nous avons eu le temps de nous poser les bonnes questions, mais aussi d’effectuer les recherches nécessaires à l’avancée de nos projets. 

Et c’est grâce à ces réflexions que beaucoup, à la sortie du confinement, ont décidé de sauter le pas. 

Le choix de la résidence « semi-principale »

Ils ont été nombreux ceux qui, durant le premier et deuxième confinement, ont préféré passer ces semaines dans leur résidence secondaire plutôt que dans leur appartement citadin. Malgré l’accueil plus ou moins chaleureux des habitants « à l’année », cette nouvelle tendance du marché consacre la résidence secondaire comme une alternative de vie. La classique transition s’effectuait entre la semaine et le week-end ; elle est aujourd’hui beaucoup plus flexible grâce à l’avènement du télétravail. Ce concept n’est pas forcément nouveau, mais il a changé de paradigme. En effet, ce mode de vie était plutôt réservé aux retraités qui avaient la possibilité de disposer d’un pied-à-terre en ville et d’une maison à la campagne ou en bord de mer. Aujourd’hui, de plus en plus de salariés, de chefs d’entreprise qui en ont la possibilité, optent pour cette organisation : plus de six télétravailleurs sur dix déclarent ainsi avoir passé plus de temps dans leur résidence secondaire durant la crise, et 40 % des télétravailleurs réguliers envisagent d’y passer près de la moitié de l’année.

De nouvelles fonctions pour notre habitat

Plusieurs phénomènes nous ont amenés à changer de regard sur notre habitat. Nous avons déjà été contraints de passer davantage de temps au sein de notre foyer. Nous avons constaté ses atouts, comme ses inconvénients. Ces petites erreurs d’aménagement, ces envies de redécorer une pièce toujours repoussées, de petits détails parfois, mais qui nous ont semblé tellement importants durant ces quelques semaines. 

La Marne compte 55,4 % de maisons et 43,4 % d’appartements.

L’augmentation de la fréquentation des magasins de bricolage en témoigne : cette période a permis à beaucoup de sauter le pas de la rénovation. Ce temps disponible est un autre facteur de nos envies de changement. Il nous a parfois permis de réaliser que notre mode de vie et/ou notre logement ne convenait plus à nos aspirations profondes. Et surtout, cela ne répondait plus aux nouvelles fonctions attribuées à notre foyer. Pas de place pour étaler son tapis de yoga, pas d’endroit où s’isoler pour travailler, pas de décor suffisamment professionnel pour les réunions en visio, pas assez de réseau pour les rendez-vous sur Zoom, les cours à distance ou les parties de jeux en ligne.  

Certains ont ainsi décidé de repenser leurs intérieurs et ont grandement amélioré leur habitat. Leur logement a pris de la valeur et le mettre en vente a pu permettre de réaliser de belles opérations immobilières.  

On l’a aussi beaucoup entendu : l’accès à un espace extérieur, même petit, est devenu primordial dans les recherches immobilières. Ceux qui avaient un balcon voulaient une terrasse, ceux qui disposaient d’une terrasse, un jardin, et ceux qui possédaient un jardin… un jardin, mais en plus grand ou mieux aménagé ! 

Du temps propice à la réflexion 

La recherche d’une meilleure qualité de vie peut être un projet nécessitant plusieurs années de réflexion. Car partir vivre loin de nos centres urbains impose une réorganisation complète de la vie du foyer. Les envies d’espace, de nature, d’un rythme plus doux, ont ainsi été au cœur des recherches immobilières durant ces derniers mois. Mais pour autant, dans nos territoires comme ailleurs, l’exode urbain tant annoncé l’année dernière n’a semble-t-il pas eu lieu. « Il faut distinguer deux types « d’exodes », explique Me David Mennetret, notaire à Reims, délégué à la communication pour la Chambre interdépartementale des notaires. Celui des Parisiens qui vont venir vers Reims, et celui des Rémois qui vont aller du cœur de ville vers la périphérie ou vers les communes avoisinantes. Pour les premiers, il est vrai que l’on a eu quelques ventes en plus par rapport aux autres années : pour le prix d’un 40 m² à Paris, ils trouvent ici un 100 m² en plein centre. Reims est en outre une ville agréable, qui compte des écoles, des commerces, avec accès direct à la capitale. La communication de la Ville de Reims sur Paris porte ses fruits, mais cela reste encore timide. Concernant les mouvements sur notre territoire, ils sont en partie dus au confinement qui a donné le temps de réfléchir. La transformation de nos modes de vie professionnelle ou personnelle influe sur notre cadre de vie. Mais cela peut se traduire par le passage d’un type 3 à un type 4 ou encore de disposer d’un logement avec un balcon ou une terrasse. Cela peut-être aussi : je veux un extérieur, pourquoi je ne partirais pas à la campagne ? Il y a des souhaits de changement, mais pas forcément d’exode, et surtout pas d’unicité de réflexion ». 

L’exode rural, une notion exagérée ?

L’exode urbain prédit en 2020 n’a pas eu lieu.

Nathalie Segers, négociatrice dans une étude notariale rémoise, temporise également cette notion d’exode : « Il y a toujours eu une clientèle pro campagne et une clientèle pro ville. Je ne crois pas vraiment au désir soudain des citadins de quitter la ville ». 

Une analyse qui se confirme au niveau national. Lorsque les grands pôles urbains perdent des habitants, ce n’est pas forcément au profit des petits villages. On remarque qu’ils vont plutôt rejoindre les petites et moyennes villes environnantes, plus que la campagne elle-même. Ce n’est pas un phénomène nouveau. Entre 1968 et les années 1990, un desserrement urbain s’est produit par rapport aux grandes villes. Les gens se sont alors installés aux alentours des agglomérations. Un phénomène, que l’on a nommé la « périurbanisation », et qui perdure aujourd’hui. 

Un marché qui reste tendu

Dans la Marne, en 2020, le prix au m² pour un appartement ancien était de 1 970 €.

Même si l’exode urbain annoncé n’a pas eu lieu, les envies de changements sont bien présentes et se traduisent par une activité très soutenue sur le marché immobilier. L’année 2020 a finalement été plutôt favorable malgré le contexte sanitaire. Elle s’est inscrite dans la lignée de 2019, marquée par une hausse considérable des volumes de ventes. Et cette dynamique s’est poursuivie en 2021. Un effet « mécanique » post-confinement : « Durant le confinement, une vague d’acheteurs a été mise en attente, explique Nathalie Segers. Après cette période de stagnation, on a libéré les vannes : la demande fut massive d’un seul coup ; il faut à présent que cela se régule ». Cette augmentation de la demande, liée à la crise sanitaire et également à des taux d’intérêt bas, provoque une hausse des prix : « Les prix augmentent particulièrement en centre-ville de Reims, c’est moins vrai lorsque l’on s’en écarte. Il y a quelques exceptions, avec une clientèle extérieure qui accepte des prix en dehors du marché. Cependant, il existe un risque réel lorsque l’on surpaye un bien ; les banquiers sont vigilants sur ce point et savent alerter leurs clients ». 

Cette hausse des prix se ressent différemment en fonction des territoires. En moyenne, en France, on note une augmentation de 4,9 % entre le 1er septembre 2020 et le 1er septembre 2021, selon l’enquête de Meilleurs Agents). Elle dévoile aussi une modification des données classiques : si la capitale et les dix plus grandes métropoles françaises tiraient jusque-là les tarifs vers le haut, ce sont désormais les communes rurales qui affichent les plus fortes croissances avec + 6,4 % en une année.

Quelles évolutions pour le crédit immobilier en 2022 ?

Le PTZ est prolongé jusqu’à fin 2023, dans les conditions actuelles.

Les taux de crédit immobilier restent exceptionnellement bas. Cependant, le secteur bouge et cela lève quelques incertitudes pour les mois, les années à venir. Conditions d’octroi, nouvelles exigences des banques, évolution des taux : beaucoup de questions se posent pour ceux qui envisagent de concrétiser un projet immobilier. 

Concernant les taux, selon une étude menée par Meilleurtaux, on mesure une baisse comprise entre 40 et 50 points de base selon les durées. Concrètement, pour une durée d’emprunt sur vingt ans (la durée la plus courante), 30 % des offres sont désormais inférieures à 1,10 %. Les taux peuvent même descendre jusqu’à 0,7 % pour les meilleurs profils.  Si ces taux ont influé sur la demande notamment au premier semestre 2021, un ralentissement se fait sentir depuis cet été. 

Le Prêt à taux zéro prolongé

Début octobre, le ministère du logement a annoncé la prolongation du dispositif du prêt à taux zéro (PTZ) pour un an, soit jusqu’à la fin de l’année 2023, aux conditions actuelles. L’article 164 de la Loi de finances du 29 décembre 2020 pour 2021 prévoyait pourtant la modification des conditions de ressources pour accéder au prêt à taux zéro en 2022. Les revenus pris en compte devaient s’apprécier en temps réel et non pas sur l’année N-2.  Cette modification ne sera cependant pas appliquée. Les conditions d’octroi d’un prêt à taux zéro resteront donc inchangées jusqu’à fin 2023. Le prêt à taux zéro (PTZ) est un prêt sans intérêt, accordé sous condition de ressources. C’est un prêt complémentaire qui sert à financer une partie de l’achat d’une première résidence principale.

La difficulté des primo-accédants 

L’âge moyen du premier achat immobilier est de 32 ans.

Le Haut Conseil de stabilité financière (HCSF) est l’autorité administrative chargée d’exercer la surveillance du système financier dans son ensemble. Depuis 2019, cette instance recommande aux banques de limiter le risque de crédit pour les emprunteurs comme pour elles-mêmes. Ces dispositions concernent notamment la durée de remboursement ou le taux d’endettement. Elles sont reconduites régulièrement, mais en 2022, elles deviendront juridiquement contraignantes. 

Avec ces nouvelles recommandations du HCSF, les écarts risquent de se creuser encore un peu plus entre ceux qui disposent de revenus aisés et d’une belle épargne, et ceux qui en ont moins. Ces difficultés vont toucher en particulier les primo-accédants. 

Afin de se voir accorder un crédit immobilier, plusieurs éléments sont à prendre en compte : un dossier de prêt soigné, une assurance emprunteur optimisée, le recours aux aides à l’achat et la disponibilité d’un apport. 

Profiter des aides à l’achat

42% des sondés porteurs d’un projet immobilier sont primo-accédants selon une enquête BVA parue en août 2021.

Plusieurs dispositifs sont réservés aux primo-accédants sous conditions de ressources. Ceux-ci sont en général cumulables. Il y a tout d’abord le prêt à taux zéro dont nous avons déjà parlé. Il permet de financer un logement jusqu’à 40 % du coût de l’opération s’il remplit certains critères. Ce prêt gratuit permet notamment de profiter d’une période de remboursement en différé de 5, 10 ou 15 ans durant laquelle l’emprunteur ne paye que les mensualités de son prêt bancaire. Il existe également le prêt accession d’Action Logement. Avec ce dispositif, il est possible, pour les salariés du privé de financer l’acquisition d’un logement neuf, ancien (vendu par un organisme de logement social) ou encore la construction d’une maison. Il peut atteindre jusqu’à 40 000 €, au taux à 0,5 % (hors assurance) et sa durée ne peut pas dépasser 25 ans. Des aides locales sont, enfin, accessibles aux primo-accédants.

Le droit à l’oubli

Lorsque l’on a eu une grave maladie, il est très difficile d’accéder à l’assurance emprunteur. Que ce soit dans le cadre d’un prêt immobilier pour acquérir un logement ou pour un prêt professionnel pour créer ou développer une entreprise, la personne, même si elle est guérie, est considérée comme étant à risque aggravé de santé. Le droit à l’oubli permet aux personnes ayant eu un cancer avant la demande d’emprunt, selon certaines conditions, ne pas le déclarer. Mais ce délai de dix ans après la fin des traitements reste très long pour les personnes touchées et les associations militent pour l’abaisser à 5 ans.

Présenter un dossier solide

Il est primordial de bien soigner son dossier de prêt pour décrocher un crédit immobilier. C’est-à-dire présenter un profil sécurisant pour l’établissement bancaire en évitant les incidents de paiement (découverts, rejets de chèques, commissions d’intervention facturées par la banque) au moins six mois avant de négocier son emprunt. Attention également aux crédits revolving qui entrent dans le calcul de l’endettement et entament ainsi la capacité d’emprunt. Il est également nécessaire d’être à jour dans le paiement des échéances d’impôt ou de loyers si l’on est locataire. 

L’apport minimum devrait représenter idéalement entre 10 et 20 % du prix du bien.

L’apport, le Graal pour décrocher son crédit immobilier ?

Ce qui peut tout changer dans un dossier de prêt immobilier ? Votre apport personnel. En règle générale, il faut détenir un minimum d’apport, soit un montant correspondant à 10 % ou 20 % du prix d’achat de votre bien. Celui-ci doit couvrir les frais dits annexes : émoluments du notaire, garantie, frais de courtage, d’agence immobilière et de dossier bancaire, etc. mais aussi une partie du montant de l’achat immobilier.

Stéphane LANGLOIS, Directeur de Département. Banque Populaire Alsace Lorraine Champagne

« La dynamique immobilière dans la Marne est aujourd’hui très forte, plus forte que dans les départements voisins, surtout dans la métropole rémoise. Les taux d’intérêt sont bas, et rien ne laisse présager qu’ils vont remonter à très court terme. Ils offrent une solvabilité à des ménages qui ne pourraient accéder au crédit. Nos clients veulent toujours investir dans la pierre, les primo-accédants ont envie de bâtir leur cocon, et le marché du locatif est très porteur à Reims. Il est vrai que le HCSF souhaite davantage encadrer les conditions d’octroi du crédit immobilier, mais cela reste dans la continuité de ce que nous pratiquions déjà. Il n’y aura pas d’effets négatifs sur l’octroi des crédits immobiliers comme nous pouvons l’entendre. Cependant, un projet immobilier doit toujours être appréhendé dans son ensemble. La notion d’apport est importante, mais la question de l’épargne disponible en cas de coup dur ne doit pas être négligée. Nos experts du crédit immobilier raisonnent sur la globalité du projet et de l’environnement de l’emprunteur. Être propriétaire ne doit pas devenir un boulet au pied. C’est le même raisonnement pour l’investissement locatif pour lequel, par exemple, l’emplacement va représenter une donnée primordiale. D’où l’importance, pour nos équipes, de bien connaître le territoire, en plus de leur expertise sur le financement immobilier ».

Le projet immobilier est évalué globalement par les conseillers bancaires.

Que faire sans apport ? 

L’apport permet de témoigner de sa capacité à épargner régulièrement et à gérer ses comptes. Cependant, lorsque l’on est primo-accédant, que l’on vient d’entrer dans la vie active ou que l’on a dû faire face à ce que l’on nomme « un accident de la vie », constituer une épargne suffisante pour un projet immobilier n’est pas simple.

Mais emprunter avec un petit, voire pas du tout d’apport personnel, devient très difficile. Il existe des formules réservées, comme des crédits dits à 100 % qui couvrent le projet immobilier, les frais annexes étant financés par l’apport. Les prêts dits à 110 % englobent eux l’intégralité du projet, frais annexes compris. Cependant, ils sont considérés comme trop risqués par les banques et il est aujourd’hui rare de pouvoir y avoir recours. 

Faire jouer la concurrence pour l’assurance emprunteur peut aussi permettre de réduire ses mensualités.

Plus le montant de l’apport sera faible, plus il sera important de justifier auprès de la banque d’une situation financière stable, avec des revenus réguliers et de l’ancienneté professionnelle garantissant une certaine sécurité de l’emploi. La justification de cette absence d’apport est aussi importante : on peut comprendre que les jeunes actifs n’aient pas pu le constituer ou qu’un évènement ait pu obliger à puiser dans son épargne. Vous pouvez également mettre en avant votre situation professionnelle et son évolution, ou encore les atouts du bien immobilier convoité. Vous pouvez également rassurer l’établissement financier en proposant à une tierce personne, en général un proche parent, de se porter caution pour votre prêt immobilier. 

Vendre, acheter entre particuliers

Lorsque l’on vend un bien, il est possible de se passer d’intermédiaires et de gérer la mise en vente seul. Traditionnellement en France, le marché se répartit à parts égales : 50/50 entre les particuliers et les professionnels. Mais la tendance évolue et la part des pros tend à progresser. 

Voir aussi

Quels sont les avantages à se passer d’un agent immobilier ? Le premier argument est bien entendu celui du coût. En France, les frais d’une agence immobilière sont élevés. Ils représentent en général 5 à 10 % du prix du bien. Ce montant va venir augmenter le prix d’achat du logement, donc pour rester attractif et dans les prix du marché, vous devrez baisser vos prétentions. Sans intermédiaire, le montant qui vous reviendra sera donc plus important. 

Dans certains pays, c’est une évidence : les professionnels maîtrisent 95 % du marché voire plus.

Mais attention, si vous décidez de vous lancer seul, vous devrez exercer toutes les tâches de l’agent immobilier. Car si de nombreuses plateformes performantes existent pour vendre et acheter entre particuliers, c’est tout le travail autour qui nécessite une certaine expertise. 

Le digital au secours de vendeurs amateurs

Vendre sans intermédiaire a été facilité par Internet et ses multiples possibilités pour publier son offre. Sites d’annonces immobilières gratuites, relais sur les réseaux sociaux, certains vont même jusqu’à créer un mini-site Internet afin de présenter plus en détail leur maison ou leur appartement. Il semble aujourd’hui facile de mettre en avant son bien, mais cependant, même la simple mise en ligne exige de connaître le métier. Bien rédiger son annonce, appuyer sur les points forts, obtenir des photos de qualité : tout ceci ne s’improvise pas.

Me David MENNETRET, Notaire à Reims, délégué à la communication pour la Chambre interdépartementale des notaires.

« On sent ces dernières semaines un vrai vent d’optimisme. L’ouverture des bars, restaurants et musées a sonné comme une renaissance ! L’Office de Tourisme a quant à lui rouvert ses portes le 12 mai dans un contexte atypique. Après une année 2019 record, nous devons désormais travailler différemment. Les visiteurs des marchés lointains ne reviendront pas tout de suite, alors nous concentrons nos efforts sur le tourisme domestique. Depuis 2020, et encore plus cette année, nous avons un fort afflux de la clientèle parisienne, avide de verdure et d’espace ! Idem pour la clientèle locale bien présente. Ces derniers mois ont provoqué un vrai bouleversement dans nos schémas de pensées. Nous n’avons plus les mêmes attentes, même d’un point de vue touristique. Profiter de la vie est le leitmotiv de beaucoup de personnes. À nous de démontrer que nous pouvons le faire ici sur notre territoire qui a de vrais atouts. C’est aussi dans ce sens que nous travaillons avec toute la profession. À nous de savoir bien communiquer au national, en local et aussi au niveau de la Région Grand Est par le biais notamment des campagnes « Reims pour un jour ou pour toujours » et « Heures Précieuses en Champagne » et des offres de séjours associées… Faire de notre territoire une destination d’exception incontournable, voilà notre ambition
à tous ! »

Les notaires disposent d’un véritable savoir-faire en termes de contrôle de la vente et des conditions de celles-ci.

Être son propre agent immobilier

Pour bien vendre sa maison ou son appartement, il faut tout d’abord bien estimer son logement. Les vendeurs ont tendance à surestimer leur bien et des signes doivent vous alerter dès les premières semaines de mise en vente. Si vous n’avez aucune visite, si vous avez des visites, mais aucune offre d’achat ou encore si vous recevez des offres trop basses, il y a forcément une inadéquation entre votre prix et le bien que vous proposez. Montant trop élevé, nuisance sonore, olfactive ou visuelle non précisée dans l’annonce, travaux très importants à réaliser : il est alors nécessaire de ré-évaluer son bien, en toute objectivité.

Un achat immobilier se décide dans les 90 premières secondes d’une visite.

Si vous voulez vous passer d’agents immobiliers, vous devrez vous occuper des différents diagnostics immobiliers obligatoires et rédiger une annonce efficace. Suffisamment précise et alléchante pour les personnes en recherche d’une maison ou d’un appartement, elle devra s’accompagner de photos mettant en valeur votre bien. Il faudra ensuite gérer la publicité de votre annonce, et pour cela connaître et sélectionner les supports qui seront les plus efficaces. 

Une fois votre annonce parue, vous aurez à répondre aux questions et aux sollicitations, par téléphone ou par mail. Enfin, vous devrez coordonner et gérer les visites. Vous devrez alors être en mesure d’apporter toutes les informations aux potentiels acquéreurs, répondre aux objections, argumenter. 

Ce sont des tâches qui semblent abordables, mais qui vont nécessiter une grande disponibilité, de la pédagogie et une bonne connaissance du marché de l’immobilier. 

De nouveaux acteurs dans l’immobilier 

L’agence immobilière est l’interlocutrice traditionnelle dès que l’on souhaite acheter, vendre ou louer un bien. Elle a une mission de conseil et d’accompagnement durant la recherche et à chaque étape de la transaction. Indépendante ou liée à une enseigne nationale, elle est de plus en plus concurrencée par de nouveaux acteurs. On entend par exemple aujourd’hui parler de la néo-agence. La différence ? Des services plus souples et surtout une commission à prix fixe. Avec un établissement classique, cette commission correspond à un pourcentage en fonction du prix du bien vendu. Avec la néo-agence immobilière, celle-ci ne varie pas quelles que soient la valeur du bien et sa taille. 

On estime aujourd’hui à plus de 30 000 le nombre d’agences immobilières en France.

Il existe également aujourd’hui des agences qui se présentent comme étant low-cost. Elles ne disposent pas d’agences physiques et pratiquent, elles aussi, des prix fixes et non des commissions variables. 

Les conseillers, mandataires indépendants, participent à ce changement de visage de la profession. De nombreuses enseignes fleurissent et l’on a la sensation que ces nouveaux agents immobiliers sont toujours plus nombreux. Disposant du statut d’agent commercial indépendant, ils sont rattachés à de gros réseaux nationaux. 

Enfin, des offres de coaching immobilier, avec des abonnements mensuels, peuvent aussi être une option intéressante. Différents services sont proposés : reportage photos, gestion des appels téléphoniques, aide à la négociation, etc.

Toutes ces propositions présentent des avantages et des inconvénients ; l’important est de bien connaître le fonctionnement de chacun de ces acteurs et de bien percevoir l’adéquation avec notre projet. 

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